임대차 기간 중 집이 매매되면 새 소유자가 집주인이 됩니다. 다만 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지는 세입자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖췄는지에 따라 달라질 수 있습니다.
대항력이 있다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계
세입자가 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 상태에서 주택이 양도되면, 원칙적으로 양수인이 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계합니다. 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 생기므로, 집을 넘겨받거나 전입신고를 하기 전후로 소유권이 바뀌었다면 등기부와 날짜를 함께 확인해야 합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련된 요건이므로 대항력과 구별해 살펴봅니다.
소유권 변경 사실과 계약 내용을 확인
등기부등본에서 소유권 이전일과 새 소유자를 확인하고, 임대차계약서 및 보증금 지급 자료를 보관하세요. 새 소유자에게 계약 기간과 보증금 액수를 서면으로 알리고, 보증금 반환 시점과 계좌도 미리 확인하는 것이 좋습니다. 대항력을 갖추지 못한 경우에는 새 소유자가 당연히 임대인 지위를 승계한다고 단정하기 어려워 기존 임대인과의 계약 관계, 주택 인도 및 전입 시점을 따져야 합니다. 보증금을 받기 전에 이사하거나 전출해야 한다면 대항력·우선변제권을 잃지 않도록 임차권등기명령 가능성을 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
새 집주인에게 계약서를 다시 써야 하나요?
소유권 이전만으로 기존 임대차계약이 새로 작성되는 것은 아닙니다. 다만 당사자와 보증금 액수를 명확히 하려면 소유권 이전을 확인하고 변경 내용을 서면으로 남겨두는 편이 안전합니다.
세입자가 동의하지 않아도 집주인이 바뀔 수 있나요?
대항력을 갖춘 임대차라면 주택 양도에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는 것이 원칙이므로, 세입자의 별도 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 다만 대항력 요건을 갖췄는지 먼저 확인해야 합니다.